Согласование строительных проектов

С чего начать?

Сперва об одном, но очень важном нюансе – конкретной системы получения административной разрешительной документации на строительство частного дома, которую можно многократно использовать как шаблон – не существует. Причиной тому является ТСН – территориальные строительные нормы. Это документы местного значения – субъектов РФ.

Тем не менее общая схема, описывающая первичные действия для получения разрешительной документации всё-таки существует. Она представляет собой порядок, прописанный в законодательстве и действующий на федеральном уровне, но не учитывающий локальные нормативные документы. При этом вся ответственность, касательно несоблюдения ТСН ложится на владельца дома.

Целью же государственной экспертизы является обеспечение соблюдения прав физических и юридических лиц, а также интересов государства. Отсутствие разрешения на строительство – автоматически признаёт постройку самостроем. А это грозит штрафом и сносом объекта. Вот какие ситуации могут быть при отсутствии согласованного проекта:

Нарушение требований экологии или границ участка – ответственность ложится на владельца.
При несчастных случаях, связанных с объектом строительства – виновен так же владелец.
Когда отсутствует проекта дома, то исполнители часто необоснованно завышают оплату за работу.

Наличие согласованного проекта способно защитить права всех участников, имеющих отношение к строительству объекта.

Читать также: «Строительство без проекта.»

Первичные документы

Далее определимся с базовыми документами, которые должны быть предоставлены для согласования:

Решение комитета по градостроительству субъекта РФ, касательно допуска лица к возведению жилой недвижимости, проведению всех соответствующих мероприятий проектно-изыскательских работ (важно: вне зависимости от результатов и уровня проведения проектно-изыскательских работ, при отсутствии распоряжения – они недействительны).
Документ, свидетельствующий о размерах участка и его границах.
Строительный паспорт.
Допуск для инженерного сопровождения строительного объекта.
Установленный список всех технических требований.
Утвержденные условия от главного управления по делам гражданской обороны.
Допуск для геодезического анализа, а также измерения участка (важно: при отсутствии такого документа, все последующие работы – незаконны).

Документы для непосредственного заявления на согласование строительства в администрацию субъекта:

Заявление с прошением о получении разрешения на строительство, указав планируемое местоположение (важно: заявление заполняется в установленной форме. Иначе – отклоняется или не рассматривается).
Паспорт и его копия.
Заверенный документ о подтверждении права на использование земельного участка.
План участка – кадастровый.
Утверждённый проект дома.
Распоряжение от КГА (комитет по градостроительству и архитектуре) с положительным ответом.
Разрешение на выполнение строительных работ;
Документ, свидетельствующий о проведенных геологических изысканиях на участке или результаты топографической съемки.

Помимо всего, особо стоит выделить информацию об участке, площадь которого превышает 500 м2. Его владельцам необходимо получить АПЗ – архитектурно-планировочное задание. Этот документ содержит полный перечень требований, которые являются обязательными при строительстве объекта:

Экологические, санитарные и противопожарные нормы.
Одобрение строительства в особом порядке.
Обязательство не нарушать права участников и лиц, которых коснется строительство, пусть даже косвенно.

Документы, что необходимы для получения АПЗ: заявление и документальное подтверждение права на владение участком. После того, как АПЗ будет оформлен, появится возможность получить одобрение на строительство от межведомственного органа субъекта.

Юридический центр «ГРАД»

Строительство любого дома начинается именно с проекта. Составление и согласование проекта дома – важные, неотъемлемые процедуры, лишь после выполнения которых можно начинать рыть котлован, заливать фундамент и прочее. Для создания проекта изначально необходимы участок для строительства и ваше внутреннее видение будущего дома. После решения всех этих вопросов можно обратиться к архитектору либо в специализированную компанию, которая составит его Вам. По сделанному проекту – проще говоря, чертежу, или эскизу – Вы сможете реально представить расположение, планировку дома, сетей и коммуникаций. Но сразу начинать стройку не удастся. Сначала нужно согласовать проект дома в соответствующих органах власти, для чего понадобится собрать определенный пакет документов.

Во-первых, потребуется проектная документация. Её составляют набор эскизов вашего будущего дома, а также прилагающаяся к документации проектная записка. Затем необходимо выбрать тип проекта. Он может быть и индивидуальным, и типовым. Преимущество индивидуального состоит в том, что он составляется архитектором или проектной компанией (обязательно с лицензией на выполнение соответствующих работ) с учетом всех ваших пожеланий и замечаний, а недостаток – в том, что стоит он значительно дороже типового и составляется в несколько раз дольше (вплоть до года). Если Вы хотите сэкономить средства и время, то можете приобрести типовой проект. Однако следует иметь в виду, что при покупке готового проекта за внесение дополнительных изменений придется доплатить определённую сумму денег. К простейшим изменениям относятся изменение наклона кровли, высоты потолков помещений, модификацию коммунальных сетей по государственным нормативам. К более сложным, требующим дополнительных расчетов и чертежей, относятся изменение габарита строения, перенос либо размещение дополнительных ванных и санузлов, замена ряда строительных материалов, изменение формы крыши и прочее.

После выбора типа проекта заказчику необходимо осуществить так называемую «привязку» дома (для индивидуальных проектов «привязка» осуществляется изначально). В неё входят составление плана по характеристикам грунта, рельефу площадки для строительства, уровню грунтовых вод, расположение коммунальных систем и сетей.

Во-вторых, для согласования проекта дома после подготовки проектной документации нужно спланировать архитектурную часть дома. Она включает в себя фасад дома (со всех сторон), схемы этажей, подвала, расположение оконных и дверных проемов, план кровли и прочее.

Затем наступает непосредственно согласование проекта дома

. Вам необходимо подать документы в районные санитарно-эпидемиологическую службу, пожарный надзор, коммунальные службы и проч. Также необходимо будет согласовать проект с градостроительным советом или его секцией (если дом строится в городе) или с местными органами исполнительной власти (если дом строится в селе). Некоторые согласования необходимо получить до посещения градостроительного совета.

После завершения всех согласований проекта дома заказчику совместно с архитектором в случае необходимости следует отнести проект на комплексную экспертизу. Она проводится для всех строений, кроме тех, которые включены в «Перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения государственной экспертизы». На этой процедуре Ваш проект проверяется на соответствие строительным нормативам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим и другим нормам. Экспертиза финансируется самим заказчиком.

После получения положительных результатов экспертизы местный орган исполнительной власти должен выдать разрешение на строительство.

Самостоятельно согласовать проект дома без соответствующего опыта бывает довольно сложно. В этом случае наши эксперты готовы поделиться своим опытом и помочь Вам. Обращайтесь!

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23 Или воспользоваться формой обратной связи. Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Согласование проекта

В первую очередь, скоординированный проект – гарант законности возведения объекта. Законодательство РФ регламентирует предварительную государственную экспертизу и только после – начало возведения здания. Эта процедура обязательна вне зависимости от формы собственности будущего объекта или выделенных источников финансов для его постройки. В случае, если отсутствует хотя бы одно согласование или экспертиза касательно объекта – он признается незаконным.

Экспертизы и согласования

Ведомственная экспертиза, согласно пункту 1.5 Постановления Правительства РФ №-1008, может быть проведена исключительно федеральными органами, имеющими полномочия на ее проведение.

Первая экспертиза – экологическая. Она проводится государственным комитетом по охране окружающей среды, до того, как будет принято решение об исполнении проекта. Проводить повсеместно не обязательно, так как ФЗ №-7 «Об охране окружающей среды» устанавливает конкретный перечень случаев и объектов, когда требуется экспертиза. Тем не менее полностью игнорировать экспертизу, даже когда того не подразумевает законодательство, не рекомендуется.
Вторая – экспертиза проектно-сметной документации. Ее проводят согласно порядку, указанному в постановлении правительства РФ №-585. Стоимость определяется согласно объему работ, аналогично экологической. Окончательное заключение необходимо отправить в отдел государственного архитектурно-строительного надзора. Если никаких возражений нет – выдается документ, подтверждающий законность возведения объекта.

Исходно-разрешительная документация, включая техническую, представляются в конкретные согласующие инстанции. Утверждение выдается в одном из доступных видов: письмо, экспертное заключение или документально подтверждённое решение. В исключительных случаях допускают только проставление печати на проекте от соответствующей инстанции.

Теперь, что касается согласования с каждой инстанцией:

Архитектурно-планировочные документы. Утверждаются ведущим архитектором строительной фирмы и предоставляются в трех копиях. В особых случаях – могут быть подписаны заместителем архитектора.
Подтверждение государственного центра санитарно-эпидемиологического надзора. Это заключение с подписью главного врача города либо его заместителя.
Утверждение управления по делам гражданской обороны. Представляется в виде заключения и подписывается только начальником управления.
Заключение комитета по благоустройству. Выдается в виде заключения от экспертов комитета.
Подтверждение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Оно требуется исключительно в случаях, когда возведение объекта планируется на границе с зоной, охраняемого культурного наследия. В ряде субъектов строительство возле таких зон категорически запрещено, а потому узнавать о возможности нужно заранее. Представляется в форме письма.

Отдельно стоит выделить ситуацию, когда планируется возведение на пограничной территории двух или более субъектов РФ, либо в приграничной зоне РФ. В этом случае, согласно ГрК РФ, разрешение на строительство выдается федеральным органом, а не органом конкретно субъекта РФ.

Порядок согласования проекта строительства

…сейчас нельзя для современной архитектуры провести в жизнь что-либо новое, не руководствуясь при этом социальной программой, служащей в данном случае как бы основой для всего. Ле Корбюзье

Наверняка, знаменитый архитектор и сподвижник идей модернизма Ле Корбюзье не столько предвидел бум «бумажных проблем» современного застройщика, сколько знал о них точно. Хотя в разных районах России есть различия в порядке согласования проекта строительства, в основном, они более-менее схожие. Поэтому перед тем как строить, лучше проконсультироваться у грамотных специалистов. Нередко случается, что заказчик не разбирается в порядке согласования проекта строительства, то ли от недостатка информации, то ли от весьма запутанной системы прохождения согласования. Тем не менее, без этой процедуры, Ваш объект недвижимости может стать серьезной проблемой, а не желаемым владением и источником дохода. Уйти от Градостроительного кодекса России, где прописан порядок согласования проекта строительства, еще никому не удавалось. Причем не важно, очень простой или слишком дорогой Вы выбрали проект, важно, что его нужно легализовать. А именно:

разработать сметно-проектную документацию
документально подтвердить свои права на землю
архитектурные и конструктивные решения подтвердить расчетами

Ну и, конечно же, получить разрешение на строительство. А это значит встретиться с представителями государственных служб, контролирующих любое строительство. В нашем регионе их немало, СЭС, пожарная служба, «КрасКом», департамент по градостроительству и архитектуре, межведомственная комиссия и т.д. Помимо значительной траты времени, понадобится запастись терпением, ведь для некоторых документов порой необходимы десятки согласований. Вот поэтому для многих заказчиков хождение по кабинетам зачастую превращается в «хождение по мукам», и что же делать в таком случае?

Первый совет, который мы дадим Вам — это доверить подготовку документации для получения всех разрешений на строительство квалифицированному подрядчику, который точно знает порядок согласования проекта строительства. Конечно, придется пообщаться с проектировщиками, архитекторами и строителями, но главное Вы не потеряете время, не истрепите нервы и не растратите деньги. А, кроме того, получите согласованный проект точно в срок! В этом случае, все, что Вам нужно — это проверить полномочия проектно-строительной компании. То есть убедиться, что у подрядчика есть лицензия, и он правомочен заниматься проектированием и строительством. Если Вы решите сэкономить и попытаетесь заказать проект в компании, не имеющий лицензии, значит, в разрешении на строительство Вам будет отказано. И помимо денежных расходов, Вы, фактически, ничего взамен не получите. Хотя некоторые рискуют и все равно строят, даже без соответствующего разрешения. Сегодня немало недвижимости, которую нельзя ни завещать, ни продать, ни отдать под залог. Называется она коротко и ясно «самострой», со всеми вытекающими отсюда последствиями. Поступив разумно, Вы не только избавитесь от лишних забот (которые на самом деле ни к чему), но и обеспечите свое строение гарантиями. Если не на всю оставшуюся жизнь, то на долгие годы точно.

Стандартный порядок согласования проекта строительства можно разбить на пять пунктов:

Получение постановления о разрешении на строительство у исполнительной власти. Вам понадобится паспорт, правоустанавливающий документ на земельный участок (с копией), заявление на имя главы органов самоуправления о разрешении на строительство, копия проекта и копия лицензии проектной организации.
Акт обследования участка (акта разбивки границ участка и осей строения). Заказывают его в районном комитете по архитектуре. Если строительство на участке было уже начато, понадобится акт обследования участка от фундамента и далее. Кроме того в районном комитете по архитектуре можно заказать план и топографическую съемку участка, предоставив копию свидетельства на землю.
Одновременно с актом, у районных специалистов по архитектуре и градостроению нужно заказать градостроительный план земельного участка. Для этого Вам понадобятся паспорт с копией, свидетельство на землю и план участка, заявление о разрешении на строительство, постановление или ходатайство органов городского самоуправления о разрешении на строительство, проект, копия лицензии на проектирование
Для размещения объектов строительства на конкретном земельном участке проходит обязательное согласование в пожарной инспекции и санитарно-эпидемиологической службе. Если в проекте есть подземные или надземные коммуникации потребуется согласовывать план их проведения в соответствующих контролирующих службах (газовики, энергетики и т.д.)

Как видите, порядок согласования проекта строительства сложен. Согласно Постановления Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008года «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию», в комплект проектной документации входит графическая и текстовая часть. Графические материалы (чертежи) показывают проектно-технические решения в виде схем, планов и других графических документов. Текстовая часть проекта представляет собой:

перечень принятых инженерно-технических решений
пояснительную записку
нормативно-техническую базу
проектные расчеты
обоснование принятых решений
и другие сведения об объекте строительства

Перечень районных, городских государственных организаций, официально уполномоченных осуществлять надзорно-контрольные функции, а также адреса комитетов, отделов и других органов, рассматривающих заявки на разрешение строительства в нашем городе и крае, согласовывающих, оформляющих и выдающих заключения по представленным предпроектным материалам и проектной документации Вы можете узнать на специализированных сайтах.

Для справки: Согласование и проектирование — это взаимосвязанные процессы. Поэтому очень часто приходится заниматься ими одновременно, параллельно согласуя и проектируя, убирая лишнее или дополняя. В связи с чем, предлагаем Вам типовые проекты, полностью готовые к строительству. Наши проектировщики и инженеры могут быстро «подогнать» типовой проект к условиям Вашего строительства. При этом можно избежать долгих процессов согласования проекта строительства. Строить по готовому (типовому) проекту — это значит всегда быть на шаг ближе к конечной цели!

Дальнейшие возможности

Необходимо учесть, что срок действия согласования проектной документации 2 года. По истечению, всё придётся начать вновь. Поэтому сразу необходимо рассчитать собственные силы, финансовые возможности – запланировать нужные постройки, чтоб не изменять проект.

Внесение в проект изменений возможно, но с проведением предварительной экспертизы. Особенно это касается тех случаев, когда вносимые правки влияют на безопасность объекта. Здесь стоит отметить несколько нюансов:

Экспертиза вносимых правок требуется не всегда. Исключением могут выступать случаи, когда изменения не касаются безопасности или не увеличивают смету.
При внесении изменений в конструктивные характеристики – экспертиза требуется всегда.
При получении отрицательного ответа экспертизы, существует два выхода: обратиться в суд или изменить индивидуальные недочеты согласно рекомендациям экспертов.

Исправление проекта и внесение дополнений возможно, но лишь тогда, когда экспертиза подтвердит безопасность этих изменений.

Немного о гарантиях

В законодательстве РФ на 2021 г. нет конкретных нормативно-правовых актов, что регулируют срок давности по качеству работ. Однако это не значит, что заказчик дома беззащитен. Существует несколько вариантов:

Во-первых, существует деловой обычай, регламентированный ст. 5 ГК РФ – он предполагает указание срока давности в договоре подряда – категория «Гарантийные обязательства». Действует по принципу самоуправления – люди предварительно договариваются между собой во избежание конфликтных ситуаций.
Во-вторых, если такая категория отсутствует – заказчик вправе обратиться к ст. 724 ГК РФ. В соответствии с ней, если не установлен срок гарантии, то иск по ненадлежащему исполнению работы предъявляется в течение двух лет. Истечение срока начинается со дня сдачи объекта. В случае пропуска этого срока, заказчик также может предъявить требования к исполнителю, однако ему придется доказать, что ошибки в результатах были произведены до сдачи объекта.
В-третьих, согласно ст. 761 ГК РФ – строительная компания несет полную ответственность за неверно составленную техническую документацию. Это значит, что если ошибки допущены со стороны строительной компании, то по требованию владельца дома она обязана безвозмездно исправить всю работу, что не отвечает нормам. Возмещению также подлежит план дома.

Таким образом, при отсутствии внесения в договор гарантийных обязательств, возможность потребовать с исполнителя возмещения убытков есть. Однако иск должен быть подан в разумные сроки – порядка двух лет после сдачи объекта.