По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр
17813
11

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Проблемы совместного владения домом с участком

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

прописки новых жителей;
проведения ремонтных мероприятий;
реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий
5802
2

Недостатки домов на три хозяина

Несмотря на экономичность малоэтажных многоквартирных застроек, они все же проигрывают индивидуальным одноквартирным домам, прежде всего из-за отсутствия уединения и собственного пространства.
Добавляют минусы и возникающие проблемы с землей, являющейся общей придомовой территорией.
Также могут возникать вопросы по содержанию общих площадей, например, крыши.
Недостатком может явиться и то, что будет отсутствовать близость транспортных путей, если построить дом за городом.
Может портить впечатление малый размер земельного участка.

Оригинальный проект дома на три хозяина
В целом можно отметить, что указанные недостатки не покрывают всех плюсов жилых блокированных домов, которые можно назвать универсальным видом жилья. Такой тип зданий можно построить на любом ландшафте и это экономически выгодно. Кроме того, благодаря различным конструктивным решениям, улица приобретает неповторимый и красивый вид.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса
8048
1

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

назначение;
пригодность для проживания;
изолированность;
принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Проектирование дома на три семьи

Планировки жилищ на 3 семьи могут быть одинаковыми, а могут и существенно различаться, что создает множественные условия для индивидуального выбора.

Чаще всего проект такого дома содержит один или два этажа с использованием цокольного. То есть жилые комнаты занимают два или три уровня.

При проектировании блокированных домов принято осуществлять зонирование, то есть разделение хозяйственной части и спальных помещений.

Такое зонирование называют коттеджным, так как первоначально оно применялось в домах типа коттедж. Например, если предусматривает проект, в двухэтажном блокированном доме на 3 семьи на первом этаже могут располагаться кухня, холл, столовая, гостиная, санузел, а на втором – санузел, кабинет, детская комната и спальни. Цокольный этаж могут занимать гараж, тренажерный зал, кладовая или котельная. В элитных домах там же можно предусмотреть бассейн, сауну и бильярдную.

Таунхаус – МКД или жилой дом блокированной застройки

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:

02 Июл 2021 stopurist 4397

Поделитесь записью

На Сколько Проиндексируют Выплаты Почетному Донору С 1 Января 2020 Года
Мошенничество И Предпринимательство
Какие субсидии положены малоимущим семьям алтайского края в 2019 году
Ветеран вов и участник в чем разница

Фанера шпонированная

Советы по строительству трехквартирного каркасного дома

Мы в большинстве случаев разрабатываем проекты только для индивидуального строительства каркасных домов. Сегодня решили немного отойти от традиции и выполнить заказ компаний, у которых работают наемные работники или у которых организован вахтовый метод выполнения работ. Трехквартирный жилой дом предназначается для временного заселения руководящего персонала, но вы можете изменить назначение комнат и превратить дом в общежитие для проживания большого количества рабочих. Мы специально не даем подробную спецификацию помещений в расчете на такие изменения.

Двухэтажный трехквартирный дом

Особенности строения

Трехквартирный жилой дом желательно ставить на винтовых сваях с армированным железобетонным или металлическим ростверком. Дом имеет два этажа, нагрузка на фундамент существенная, поговорим об устройстве фундамента более подробно.

Как правило, такие здания строятся для вахтовых рабочих нефтедобывающей промышленности, располагаются они в зонах с довольно суровыми климатическими условиями и очень плохими физическими характеристиками грунтов. В связи с такими исходными условиями рекомендуем под дом делать винтовой фундамент с железобетонными или металлическими ростверками. Какие преимущества имеют винтовые фундаменты:

Независимость от характеристик грунтов. Их можно ставить на заболоченных и песчаных грунтах, в зонах вечной мерзлоты и в зонах с умеренными климатическими условиями.
Возможность увеличения несущей способности в зависимости от расположения. Существует два способа увеличения несущей способности винтовых фундаментов: за счет увеличения диаметра опорных лопастей винтового фундамента и за счет увеличения количества свай. Окончательное решение должен принимать специалист после ознакомления с конкретными характеристиками грунтов.
Возможность установки фундамента без выполнения предварительной планировки строительной площадки. Разность по высоте строительной площадки легко компенсируется длиной винтовых свай.
Возможность увеличения срока эксплуатации за счет заливки бетоном внутренних диаметров металлических свай. Заливка дает возможность получить еще одно преимущество – конструкцию можно довольно быстро разобрать без потери первоначальных несущих способностей и эксплуатационных характеристик всех строительных элементов. Как это сделать? Во время заливки бетоном свай вставьте в них металлические анкера, к ним будет фиксироваться нижняя обвязка, диаметр металлических штырей должен быть не менее 12 миллиметров, высота на 1÷2 сантиметра меньше, чем размеры лежней нижней обвязки.

Существенное сокращение сроков строительства. Этот фактор имеет решающее значения во время строительства дома в зонах с суровыми климатическими условиями, где благоприятный период проведения строительных работ не превышает нескольких месяцев. Оставлять незавершенное строительство на зиму крайне нежелательно для всех строений, а тем более для тех, где главную нагрузку несут деревянные архитектурные конструкции.

Фасады

План первого и второго этажей

Разрез

Схема расположения стоек первого и второго этажей

Развертка каркаса

Как делать ростверки

Мы рассмотрим два варианта ростверков: металлические и железобетонные.

Металлические ростверки. После монтажа винтового свайного поля нужно по водяному уровню выровнять их в горизонтальной плоскости, выравнивание выполняйте с максимальной точностью. К сваям следует приварить оголовки, еще раз проверить их пространственное положение. На металлические оголовки приваривается двутавр или швеллер, несущие характеристики металлических конструкций должны отвечать плановым нагрузкам. К двутавру или швеллеру привариваются анкера, они будут надежно фиксировать положение нижней обвязки. Преимущества металлических ростверков – быстрота исполнения и возможность работать при минусовых температурах. Недостатки – прочность фундамента с металлическим ростверками несколько ниже, чем с железобетонными.
Железобетонные ростверки. Для их сооружения понадобится минимум три недели, это надо учитывать при выполнении работы. Приблизительно одна неделя уйдет на подготовку, установку опалубки и заливку бетона. Не менее двух недель понадобится для того, чтобы бетон достиг приблизительно 50% расчетной прочности и можно было бы начинать сборку каркаса. Ширина бетона должна быть не менее сорока сантиметров, высота не менее пятидесяти сантиметров. Опалубку изготавливайте из обрезных досок или из специальной ламинированной фанеры. Обращайте внимание, чтобы опалубка была надежно зафиксирована, не допускается никаких подвижек опалубки во время заливки бетона. Марка бетона должна быть не менее М250. Армирование выполняйте строительной арматурой периодического профиля Ø ≥ 12 мм. Если условия эксплуатации дома очень неблагоприятные, то делайте армирование в два слоя. Бетон старайтесь заливать в максимально сжатые сроки, идеальный вариант – в течение одного дня. Если это сделать по различным причинам невозможно, то заливку бетонных ростверков делайте равномерными слоями, не допускайте резких перепадов по высоте между заливками. Перепады по высоте существенно понижают монолитность бетона, что негативно сказывается на общих эксплуатационных характеристиках фундамента.

Нижняя обвязка и каркас

Обязательно все деревянные элементы нижней обвязки и пола должны пропитываться антисептиками, в противном случае существенно сокращается срок службы сборно/разборной конструкции каркасного дома. Между бетонным ростверком и лежнями ложите минимум два слоя рубероида, постоянно проверяйте размеры и пространственное положение конструкционных элементов. Помните, что исправлять строительные ошибки значительно дороже, чем их не допускать. Кроме того, для исправления некоторых ошибок придется выполнять частичный или полный демонтаж уже установленных конструкций, что также «не очень приятно» во всех смысла слова. Надежно крепите стойки каркаса, для их крепления применяйте металлические уголки толщиной не менее двух миллиметров, уголки и срезы должны быть оцинкованными.

Межэтажное и цокольное перекрытие

Схема перекрытия

Спецификация каркаса

Схема чердачного перекрытия

Узлы связи стропил

← Универсальный шкаф в прихожую с гнутыми дверками Установка минификсов (стяжек) во время изготовления мебели из ОСП и фанеры →

Также советуем почитать

16.11.2015 → Постройки из фанеры

Небольшие садовые домики из пиленого бруса

Даем вам сразу два проекта небольших садовых домиков, различий в технологии строительства между ними почти нет, поэтому мы и объединили их в одну статью. Дома из пиленого бруса, внешняя отделка выполненная кирпичом.

16.11.2015 → Постройки из фанеры

Простой каркасный дом для небольшой семьи

Расскажем о простом каркасном доме для небольшой семьи. Во время проектирования были учтены современные достижения строительных технологий. Для обивки стен использованы плиты ОСП, финишная отделка стен – минеральная штукатурка.

01.12.2015 → Постройки из фанеры

Проект гаража с мансардой КГ-58 – стоим своими руками

Отличия данного проекта – использование двух технологий строительства каркаса: нижняя часть собирается по стоечно-балочному принципу, а верхняя часть представляет собой классическую платформу. Профессиональные советы.

02.12.2015 → Постройки из фанеры

Проект небольшого каркасного дома для летнего отдыха КД-93

Для большинства застройщиков не надо строить больших хоромов, их вполне устраивает удобный простой домик для отдыха всей семьей в летний период времени. Данный дом возводится с использованием канадской технологии.

Раздел дома

Многие граждане считают, что выполнить раздел дома достаточно просто. Однако на практике выясняется, что большая часть недвижимости является неделимым имуществом. Потому распределить ее между собственниками, у которых произошел конфликт, может быть достаточно проблематично. Закон не запрещает выполнять раздел жилого дома.

Однако нужно учитывать, что вместе с ним осуществляется распределение и земельного участка, а также находящихся на нем хозяйственных построек. Сегодня существует несколько способов, позволяющих разделить недвижимость.

О том, как составить мировое соглашение, об особенностях разделения недвижимости, а также как осуществить раздел двухквартирного дома на 2 не зависящие друг от друга с юридической точки зрения помещения поговорим далее.

Раздел строения при помощи мирного соглашения

Если осуществляется реальный раздел жилого дома, эксперты советуют составить соглашение между собственниками. Оно является оптимальным вариантом распределения недвижимости. В этой ситуации помещение не потеряет статус целостного объекта и просто будет переведено в долевую собственность.

С юридической и технической точки зрения этот метод является самым простым. Раздел осуществляется на основании устной или письменной договоренности. Эксперты советуют отдать предпочтение второму варианту. Он поможет избежать возникновения ряда проблем в будущем.

Соглашение стоит заверить нотариально.

Если стороны решили самостоятельно разделить помещение, они должны указать в соглашении следующую информацию:

расходы на содержание дома;
количество денежных средств, которые ежемесячно уходят на оплату коммунальных услуг;
особенности эксплуатации мест общего пользования.

Разбираясь, как разделить дом на доли, если один собственник, нужно учитывать, что процедуру стоит произвести и в отношении земельного участка. Однако если лица, которые станут владельцами частей недвижимости, в дальнейшем планируют проживать совместно, можно не осуществлять действие.

Если стороны не могут самостоятельно договориться о размере долей, проблему можно решить через суд. Однако судья не станет учитывать интересы собственников, а предложит компромиссный вариант.

Если компромисса достичь не удастся, судебное разбирательство может растянуться на длительный промежуток времени. Итогом процедуры может стать выделение доли в натуре.

Даже при наличии договоренности помещение может быть разделено на 2 отдельных жилплощади. В этой ситуации иногда необходима перепланировка.

Строительные работы потребуется узаконить и получить соответствующий отчет эксперта, подтверждающий, что внесенные изменения не приведут к разрушению дома.

Как разделить дома на 2 отдельных строения?

Разделение дома на 2 отдельных строения является так называемым выделением доли в натуре. Суть метода состоит в предоставлении каждому из владельцев помещения изолированной жилплощади, пригодной для проживания.

Метод нередко используется, когда строение имеет двух хозяев. Преимущество метода состоит в том, что гражданин сможет продать свою часть недвижимости без получения согласия другого владельца. Однако нужно учитывать, что метод не подходит для раздела одноквартирных домов.

В этой ситуации потребуется искать другие пути решения.

Чтобы было осуществлено выделение доли в натуре, должны выполняться следующие условия:

у каждого собственника имеется свой отдельный вход в помещение;
в обязательном порядке выполняется и раздел земельного участка;
жилые помещения полностью изолируются друг от друга;
предоставляемая часть имущества пригодна для проживания.

Если строение находится в аварийном состоянии или признано непригодным для проживания, выделение в натуре будет невозможным. Аналогичное правило действует даже в случае, если владельцы дома обратятся в суд.

Осуществляя раздел одного строения на две части, рекомендуется осуществить составление мирного соглашения. Выделение доли в домовладении производится в натуре, это потребует оформления дополнительных документов.

Чтобы процедура была осуществлена, потребуется:

Внести изменения в технический план дома, узаконить перепланировку. Если осуществляется выделение доли в натуре, проведение действия требуется практически всегда.
На каждую часть строения изготавливается полный пакет документов. В частности предстоит оформить кадастровый и технический паспорт помещения. Раздел земельного участка выполняется при помощи межевания. В качестве подтверждения процедуры должен быть оформлен соответствующий документ. Все хозяйственные постройки, находящиеся на участке, также должны быть поставлены на государственный учет.
Между собственниками составляется письменное соглашение. Если хозяева помещения решили разделить его не в равных долях, должно быть оговорено предоставление компенсации.
Готовый пакет документов передается в Росреестр. Здесь бумаги проверят на соответствие требованиям. Если осуществление процесса не противоречит действующему законодательству, через 2 недели каждый из собственников получит право на часть дома и прилегающую к нему территорию.

Если урегулировать процесс мира невозможно, происходит выделение в натуре через суд. Подать иск имеет право любой из собственников помещения. Вариант является довольно хлопотным. Он требует большого количества денежных затрат. К исковому заявлению потребуется приложить технический план раздела дома.

Если документ отсутствует, будет назначено проведение независимой экспертизы. С ее помощью выявят варианты раздела имущества. Расходы на проведение экспертизы лягут на плечи истца.

Если эксперт халатно относится к своим обязанностям, стороны могут получить заключение о том, что разделить дом в натуре невозможно.

В этой ситуации оснований для проведения дальнейшего судебного разбирательства не будет.

Какое помещение принято считать многоквартирным домом

В настоящее время строительство недвижимости очень развито, особенно в крупных городах, где население превышает 500 тыс. человек. Строительными компаниями возводятся абсолютно разные здания — и промышленные, и торговые объекты недвижимого имущества — они относятся к зданиям нежилого типа и жилого типа. Какие же из них многоквартирные дома (МКД), какими особенностями должны обладать, и в чем их отличие от зданий иного назначения, нам и стоит разобраться.

План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с дозволением строительства и проектной документации, либо разрешением на строительство и декларации о недвижимом имуществе, если таких документов у обладателей объекта нет;
План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с образованным до 01.01.2013 паспортом помещения, если оно создано после начала функционирования ГрК РФ, и внесено в государственный технический реестр;
План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией о недвижимом имуществе и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если объект возведен после начала работы ГрК РФ с нарушением кодекса;
План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией об объекте недвижимости, если разрешительная и документы с содержанием проекта утеряны, без возможности восстановления, или просто отсутствуют, либо документация, сформированная в соответствии с действовавшими до начала функционирования ГрК РФ требованиями и принимающих во внимание принятие и утверждение акта о начале употребления объекта, если он создан до начала функционирования ГрК РФ.

Еще почитать: Врач Заподозрил У Больного Наркотики

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

текущие затраты на содержание;
коммунальные платежи;
процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

Проекты симметричных двухквартирных домов

Эти здания представляются собой жилую постройку, разделенную на две квартиры. Название этого вида происходит из того факта, что обе квартиры абсолютно зеркальны друг от друга, а точнее относительно разделительной стены, которая расположена, чаще всего, посередине дома. В таких строениях общая только крыша. Что касается придомовых участков, оград и подъездов, то они раздельные – с разных сторон дома.